علاوه بر مانع قبلی مربوط به «روند رشد هزینه ساخت و تولید مسکن»، دو موضوع دیگر نیز با ساخت و ساز ساختمان برای سرمایه گذاری در ساخت و ساز مدرن بهبود یافته است. سرنوشت مذاکرات و قیمت دلار. بررسی سازندگان فعال و نیمه فعال در بازار ساخت و ساز در مناطق مختلف تهران نشان می دهد که علیرغم افزایش حداقل 40 درصدی قیمت تمام شده مسکن نسبت به سال گذشته، «فرصت فروش نوسازان به قیمت متناسب با هزینه ها» کاهش یافته و یا دشوارتر شده است. در این بررسی علاوه بر این، بر اساس شناسایی سطح قیمت فعلی، برآورد تولیدکننده از تورم مسکن در سال آینده مشخص خواهد شد.
به گزارش دنیای اقتصاد، آخرین بررسی تغییرات بازار زمین در پایتخت حکایت از افزایش محسوس تقاضای ملک در چند هفته اخیر دارد. نبض بازار زمین این روزها در حالی قوت گرفته است که سازندگان اولین خریداران این املاک نیستند، اما تعداد متقاضیان سرمایه گذاری در این قسمت از بازار مسکن افزایش یافته است. پیش از این عمده تقاضای سرمایه در بازار مسکن خرید آپارتمان بود اما در هفته های اخیر تقاضا برای خرید ملک کلنگی از سوی صاحبان سرمایه متوسط و همچنین سرمایه گذاران گران قیمت افزایش یافته است. «Днияыэкстосия» در پاسخ به پنج سوال کلیدی درباره وضعیت بازار زمین، جزئیات اولین فرض را درباره تورم مسکن در سال آینده از نگاه سرمایه گذاران ساختمانی تشریح کرده است.
به گزارش «Днейайэксдица»، آخرین گزارش رسمی از تورم زمین در پایتخت مربوط به زمستان 1400 است که میانگین قیمت زمین در شهر تهران در این فصل از مرز 52 میلیون تومان عبور کرد. . بر اساس این گزارش، در سه ماهه پایانی سال گذشته زمین در شهر تهران به طور متوسط 17 درصد گرانتر از مدت مشابه سال 1398 معامله شد. روند تغییرات تورم فصلی زمین در سال گذشته نیز حاکی از کندی رشد قیمت در این بخش از بازار تا پایان سال گذشته است. موضوعی که همچنان در بازار املاک و مستغلات کالینگی پایتخت وجود دارد. همچنین بر اساس این گزارش، نسبت رسمی قیمت زمین به مسکن از 5/1 واحد فراتر رفته است.
اما بررسی تغییرات قیمت زمین در ابتدای نیمه دوم سال 1401 در محله های مختلف تهران بر اساس فایل های عرضه شده برای فروش در بازار حاکی از آن است که قیمت زمین در ابتدای پاییز امسال به طور میانگین 40 درصد افزایش یافته است. نسبت به مدت مشابه سال قبل. . این تورم 40 درصد مربوط به قیمت زمین در بخش هایی از بازار مسکن تهران است که از اهداف سرمایه گذاری واقعی ساختمانی محسوب می شوند. البته این ارقام در مناطق مختلف کمتر و بیشتر از این مقدار است، اما میانگین تورم فعلی زمین در مناطق اصلی 40 درصد برآورد شده است. به این ترتیب اولین و مهمترین سوال در خصوص تحول بازار زمین در پایتخت یعنی حدود تورم در این قسمت از بازار پاسخ داده شد.
گفت و گو با سرمایه گذاران صنعت ساختمان در پایتخت ابعاد دیگری از وضعیت کنونی بازار را روشن می کند و به سوالات کلیدی این بازار پاسخ می دهد. سوال واقعی دیگری که این تحقیق به آن پاسخ می دهد، تغییرات در ساختار هزینه است. این سوال نه تنها برای سازندگان، بلکه برای شهروندانی که قصد مشارکت و یا چشم انداز سرمایه گذاری آتی در زمینه تخریب و نوسازی املاک کلنگی را دارند نیز حائز اهمیت است. هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان مسکونی (منهای قیمت زمین) که در پایان سال گذشته به 10 میلیون تومان رسید و در اواسط تابستان به 14 میلیون تومان افزایش یافت، در سال دوم 20 میلیون تومان برآورد شده است. نیمه سال 1401 در مناطق میانی و بالای تهران. البته سرمایه گذاران ساختمانی مدعی هستند که در مناطق میانی و پایین شهر تهران نیز کارگاهی با هزینه کمتر از این مقدار وجود دارد، اما حتی چنین سازه هایی با متری کمتر از 15 میلیون تومان تکمیل نمی شود.
این برجامی ساخت
سومین سوال در خصوص وضعیت بازار زمین در پایتخت که سرمایه گذاران ساختمانی به آن پاسخ داده اند، میزان فعالیت آنها در بازار فعلی است. بازار ساخت پروموشن ویژه امسال را آغاز کرد. البته در یکی دو ماه اخیر تقاضا برای ساخت و ساز موثر در مناطق مختلف تهران اندکی افزایش یافته است. با این حال سازندگان در مواجهه با این سوال که آیا قصد ساخت سازه جدید را دارند یا خیر، می گویند که شروع پروژه ساخت جدید مشروط به امکان فروش واحدهای قبلی است.
با توجه به تولیدکنندگانی که کاملاً از بازار ساخت و ساز خارج شده اند و نشانی از فعالیت ندارند، گروهی از آنها نیز در باتلاق رکود گیر کرده اند. اما این موضوع به موفقیت فروش واحدهای تکمیل شده با سود نهایی بستگی دارد. آنها انتظار دارند درآمد ساخت و سازهای قبلی خود حداقل 35 درصد باشد و در حالی که قیمت های ارائه شده توسط فروشنده، واحدهای تکمیل شده با کمترین سود از متقاضیان خریداری می شود. موضوعی که در قالب “Кафіннишени жидие схем носазха аз маялан машанх маскон” در شهریور ماه خود را نشان داد. سهم آپارتمان های نوساز پنج ساله در شهریور ماه به حداقل تاریخی خود یعنی 4/28 درصد رسیده است و این سهم قبل از رونق اخیر مسکن بیش از 50 درصد بوده است. در عین حال، اگر سهم آپارتمان هایی که کلید خورده و ابتدا به سازندگان فروخته می شود از آپارتمان های دو تا پنج ساله جدا و محاسبه شود، سهم نوسازان به ارزش هایی بسیار کمتر از حدود 28 درصد می رسد. .
اما علاوه بر مقایسه قیمتی بین قیمت پیشنهادی فروشنده که سازندگان اعلام می‌کنند و سطح قیمتی که در بازار برای واحدهای نوساز در هر منطقه پذیرفته می‌شود، موضوع نامشخص بودن آینده قرارداد و تأثیر آن بر سطح قیمت فروشنده واحدهای نوساز در سال آینده نیز در کاهش میل به کار است.سرمایه گذاران ساختمانی موثر هستند. در واقع سازندگان نگران این هستند که در صورت احیای قرارداد، قیمت مسکن تحت تاثیر کاهش نرخ ارز قرار گیرد یا حداقل به سطح فعلی بازگردد و نتوانند واحدهای نوساز مورد نظر خود را با قیمت مناسب خریداری کنند. حداقل حاشیه سود واحدهای تکمیل شده یا در آستانه اتمام پروژه فروخته شده در سال 1402. در واقع تغییرات قیمتی در بازار مسکن را به گونه ای رصد می کنند که در زمان فروش حداقل از 30 تا 35 درصد حاشیه سود محروم می شوند. با این توصیف، گروهی از توسعه دهندگان ترجیح می دهند قبل از روشن شدن وضعیت، از شروع پروژه جدید خودداری کنند.
سوال چهارم پیرامون بازار زمین، بررسی وضعیت عرضه و تقاضا در این بخش از بازار، انتقال و انتقال سرمایه کشور است. این روزها عرضه زمین در بازار چندان زیاد نیست و دلیل اصلی آن خریدهای سرمایه قبلی در این بازار است. در واقع گروهی از خریداران زمین در یکی دو سال گذشته سرمایه گذار بوده اند و از ابتدا قصد ساخت سازه ای را نداشته اند، حداقل برای یک یا دو سال پس از معامله. حضور سرمایه گذاران بلندمدت در بازار زمین به ویژه از ابتدای سال 1400 باعث شده تا تعداد زیادی از واحدهای کلینگی به سرمایه گذاران املاک واگذار شود و آنها نیز از عرضه این بنا به بازار خودداری کنند.
ویژگی بارز جهت گیری تقاضا در بازار زمین نیز این است که برخلاف روال معمول، خریداران واقعی ملک، مالک ملک نیستند. بلکه متقاضیان سرمایه گذار ملک هستند. در واقع نکته قابل تامل در مورد تقاضای زمین در این مناطق این است که نه تنها تعداد سرمایه گذاران از سازندگان بیشتر است، بلکه برخی سازندگان نیز ماهیت فعالیت خود را تغییر داده و به بازار خرید و فروش روی آورده اند. به عبارت دیگر، انواع دیگری از سرمایه گذاران در بازار زمین در مناطق متوسط نسبت به سال های گذشته «ویژه» تلقی می شوند. اما علاوه بر تغییر ماهیت سازندگان، برخی از مالکان خانه های کلینگی که قصد خرید آپارتمان پس از فروش را داشتند، از این موضوع صرف نظر کردند و آن ها را اجاره کردند و با نقدینگی وارد بازار شدند. به طور کلی اکثر سرمایه گذاران حاضر در بازار زمین این روزها حرفه ای نیستند. بلکه تحولات کنونی باعث شده تا کشور امن ترین بازار سرمایه گذاری در زمین و مسکن را تشخیص دهد.
همچنین شمالی ترین و به اصطلاح لوکس ترین منطقه تهران نیز به مقصد واقعی مازاد سرمایه داران تبدیل شده است. متقاضیان خرید زمین در منطقه هم سرمایه گذار و هم سازنده هستند. این در حالی است که در ماه های اخیر حجم تقاضای سرمایه بیشتر از تقاضای تولیدکنندگان بوده است. بررسی فعالان بازار نشان می‌دهد که بازار زمین در تعداد وجوه پرارزشی است که طبق مقررات مالی نمی‌توان آنها را با پول، سهام، سکه و حتی خودرو وارد بازار کرد و به همین دلیل زمین فقط خریداری می شود به گفته سرمایه گذاران منطقه، زمین بهترین سرمایه گذاری در حال حاضر است.
بخشی از این جریان نقدی هنگفت به دلیل بازدهی بالای دلار در هفته های اخیر منجر به فروش ارز نیز شده و سرمایه گذاران در بازار ارز زمینگیر شده اند. با این توصیف، بازار زمین شمال تهران از رکود عمیق و جدی خارج شده است، در حالی که سال گذشته و از ابتدای امسال تا ماه محرم، گاهی حتی هر سه ماه یک بار، بیش از یک معامله در بازار ثبت نشده است. دفاتر املاک
از اینده قیمت مسکن استفاده کنید.
سرمایه گذاران ساختمانی در نهایت برآوردی از قیمت های آتی در بازار زمین و مسکن ارائه می کنند که منعکس کننده اولین برآورد جدید از نرخ تورم بازار مسکن در سال 1402 است. جمعی از سازندگانی که هم اکنون مشغول ساخت و ساز هستند و پروژه مسکونی آنها در سال آینده آماده فروش می شود، قیمت های پیش بینی شده برای فروش واحدها را پس از تکمیل واحدهای با «دنیای اقتصاد» اعلام کرده اند که نشان دهنده 14 واحد است. درصد افزایش در سال آینده قیمت نسبت به سطح فعلی است.
با این توصیف احتمالاً در سال آینده وضعیت بین آنچه در سال پاساژ (1400) اتفاق افتاد تا امسال محقق می شود یا حداقل انتظار کارگران ساختمانی این است که وضعیت در اواسط سال 1402 باشد. بازده مسکن در سال 1400 حدود 10 درصد و متوسط تورم ماهانه مسکن در پایتخت در آن سال حدود 1 درصد بوده است. اما امسال تحت تاثیر متغیرهای مختلف موثر بر انتظارات تورمی و افزایش تقاضای سرمایه در بازار مسکن، نرخ تورم املاک و مستغلات بیشتر شد. تورم زمین در مناطق تجاری شهر تهران بر اساس برآوردهای غیررسمی بین 30 تا 35 درصد است و تورم مسکن نیز بر اساس وضعیت فعلی متغیرهای موثر بر این بازار در سال 1401 برآورد شده است. بر این اساس برآورد سازنده از تورم مسکن 1402 بین تورم 1400 تا 1401 خواهد بود. حتی برخی از تولیدکنندگان نیز تردید دارند که در سال آینده بتوانند واحدهای جدید خود را با 14 درصد افزایش قیمت نسبت به مهرماه امسال به فروش برسانند. موضوعی که به نوعی نشان دهنده خوش بینی نسبی فعالان بازار نسبت به آینده مسکن در سال 1402 است. این فرض نشانه ارزشمندی است مبنی بر اینکه انتظار می رود نرخ رشد تورم مسکن در پایتخت طی سال آینده پایین باشد و همچنان امید به کاهش موثر و پایدار انتظارات تورمی در بازار مسکن از طریق احیای بازار مسکن وجود دارد. توافق.
چشم انداز تحولات آتی بازار زمین از منظر بازار املاک 6 ماه پیش، رشد قیمت ها کند شده است; مگر اینکه شهر تهران تصمیمات جدیدی با هدف تسهیل ساخت و ساز اتخاذ کند. ظاهراً در حال حاضر فقط “افزایش تراکم” می تواند به طور قابل توجهی بر قیمت زمین تأثیر بگذارد.
عرض المزيد مرغوب در تهران
سرمایه گذاران ساختمانی در تهران پنج طبقه زیر را زیان آور توصیف می کنند و تنها در شرایط خاص وارد چنین پروژه هایی می شوند. با توجه به این توصیف، زمین مورد نظر سازندگان در مناطق مختلف تهران است و برای ساختمان هایی که مساحت و عرض آنها برای اخذ مجوز ساخت آپارتمان پنج طبقه و بیشتر کافی باشد، اعمال می شود. به عنوان مثال در منطقه چهار طبقه که یکی از مناطق اصلی مصرف در بازار است، یک سازه چهار طبقه در زمینی به مساحت کمتر از 250 متر مربع ساخته می شود. اما در صورتی که زمین بیش از 250 متر مربع و عرض حداقل 10 متر باشد، امکان صدور پروانه برای پنج طبقه وجود دارد. به این ترتیب این قوانین توسط شهر ساختار و تعریف می شوند.
این موضوع حتی در فرمول مشارکت نیز نقش تعیین کننده ای دارد. به عنوان مثال، فرمول مشارکت مشترک در ساخت و سازهایی که در زمین انجام می شود 60-40 به مالک ذی نفع است. یعنی 60 درصد ما متعلق به مالک و 40 درصد متعلق به سازنده هستیم. ضمناً در صورت عالی بودن کیفیت زمین و موقعیت مکانی آن، مبلغی رایگان از طرف سازنده به مالک پرداخت می شود. این مبلغ در هر منطقه متفاوت است اما حداقل مبلغ اغلب بیش از یک میلیارد تومان است. در عین حال امکان ساخت بیش از چهار طبقه در زمین به دلیل نداشتن عرض و یا کوچک بودن زمین وجود ندارد.
بررسی قیمت زمین و مسکن در مناطق مختلف تهران نیز نشان از افزایش این نسبت نسبت به سال گذشته دارد. در حالی که بر اساس آخرین آمار رسمی نسبت به سال 1400 قیمت زمین و مسکن در پایتخت 56/1 بوده است، این نسبت هم اکنون در اکثر مناطق تهران میانه و در محله های مطلوب در تهران به 1/6 به 1/7 رسیده است. شمال شهر گاهی تا 2 هم پیش میاد. در واقع در برخی مناطق تهران میانگین قیمت زمین در حال حاضر تقریبا دو برابر میانگین قیمت یک آپارتمان نوساز است.
ویژگی های بازار زمین در مناطق جنوبی تهران که به دلیل وجود پارچه های فرسوده امکان ساخت و ساز بیشتر را برای سازندگان فراهم می کند تا حدودی متفاوت است. در این مناطق به طور اتفاقی تقاضا از ناحیه سازندگان غالب است و سرمایه گذاران کمتر برای خرید زمین به این مناطق مراجعه می کنند. از سوی دیگر قیمت زمین نسبت به اواسط سال گذشته در مناطق جنوبی تهران 50 درصد افزایش یافته است که گفته می شود افزایش تقاضا برای خرید موثر زمین در این مناطق بوده است. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می دهد که معاملات زمین در این مناطق پس از پایان ماه محرم و صفر رونق نسبی و فشرده شده است.
